A Lei Federal 8.245/1991 dispõe
sobre locações de imóveis urbanos.
O locador tem, dentre outros, o
dever de fornecer ao locatário a descrição minuciosa do estado do imóvel,
quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos
existentes. É muito importante que as partes promovam vistorias conjuntas no
início e ao término da locação. São comuns as discussões judiciais sobre a
responsabilidade por defeitos em imóveis e muitas delas seriam evitáveis...
Se uma parte tiver de fazer um
reparo que entenda que deva ser custeado pela outra (a lei prevê o que cabe a
cada uma), também é recomendável que estabeleçam por escrito o que será feito,
quanto será gasto e se haverá compensação ou reembolso. Muitas vezes o imóvel é
desocupado e o locador se limita a tirar fotografias para, em seguida, pleitear
ressarcimento de gastos. Acontece que tais provas, porque produzidas
unilateralmente, nem sempre embasarão condenação judicial. Muitas vezes é
conveniente aguardar e produzir a prova sob a égide do contraditório, pois essa
espera poderá acabar valendo a pena. No caso de uma infiltração, por ex., meras
fotografias nem sempre demonstrarão as reais causas e talvez seja necessária
vistoria por perito.
Ainda falando de reparos que possam
induzir pedidos de ressarcimentos, todas as despesas devem ser minuciosamente
documentadas por etapas. Nem sempre orçamentos fornecidos por pedreiros
expressam, com segurança e riqueza de detalhes, por conta da simplicidade da
escrita e de quem os redige, aquilo que será executado. A reunião de
documentos, portanto, requer bastante atenção.
Em hipótese alguma o locador deve
permitir que o locatário consuma água e energia em seu nome! Deve constar do
contrato a obrigação de transferência imediata das titularidades das contas de
consumo. Por meio dessa providência o locador não ficará responsável por
dívidas deixadas pelo locatário junto às concessionárias, já que débitos de
consumo não estão atrelados ao imóvel (como acontece com o IPTU), mas ao
consumidor efetivo.
No caso de o locatário ter
deixado dívidas de água ou energia em nome do locador, este, evidentemente,
poderá solicitar o ressarcimento, mas, para tanto, terá de provar que as quitou
em nome do terceiro e apresentar recibos.
O seguro de fiança locatícia,
contratado pelo locatário junto às instituições do ramo, ainda é a maneira mais
segura de garantir o locador.
Se nenhuma forma de reajuste do
aluguel tiver sido estipulada, o locador poderá acionar o Judiciário para a
fixação do novo valor da parcela.
Se o locador se recusar
injustamente a receber o aluguel, o locatário tem condições de consignar
pagamentos em juízo.
O despejo forçado sem a
observância das previsões legais é crime, segundo o art. 44.
Em alguns casos o juízo pode
determinar a desocupação em 15 dias se o locador prestar caução equivalente a
três meses de aluguel.
A sentença de despejo poderá
determinar a desocupação, via de regra, em 15 ou 30 dias, a depender das
circunstâncias. Se houver recurso, o cumprimento imediato da sentença dependerá
da prestação de caução (oferecimento de garantia).
Infelizmente muitos ainda
insistem em locações verbais. É sempre conveniente que todo e qualquer ajuste
seja documentado. Isso porque se qualquer das partes vier a falecer ou se
tornar incapaz, seus cônjuges e herdeiros saberão exatamente o que foi
contratado... Afinal, dispõe a lei que, “morrendo o locador, a locação
transmite-se aos herdeiros”. Estabelece, também, que, “morrendo o locatário,
ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações: I - nas locações com
finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e,
sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência
econômica do “de cujus”, desde que residentes no imóvel”.
Adriano Rodrigo Ponce de Oliveira
Juiz de Direito / Professor no
Unisalesiano
Facebook Adriano Ponce Jurídico
(publicado no Diário de Penápolis
de 19/3/2015 e abordado na Rádio Regional Esperança aos 9/3/2015)
