A Lei Federal 8.245/1991 (Lei de Locações), nos artigos
22 e seguintes, trata dos deveres do locador e locatário e parte deles tem a
ver com despesas com o imóvel alugado.
Nem todas as previsões são claras. A lei não esgotou, e
nem poderia, as possibilidades. Afinal de contas, não seria possível relacionar
todos os gastos que podem decorrer da relação locatícia. Em razão disso tudo,
às vezes surge debate sobre a responsabilidade por determinada despesa,
especialmente quando há dúvida sobre a sua causa. É por isso que o locatário
deve sempre exigir do locador, porque tem direito a tanto, descrição minuciosa
do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos
eventuais defeitos existentes. Evidentemente, o locador responde pelos vícios
ou defeitos anteriores à locação, principalmente se forem ocultos, ou seja, se
o inquilino não tiver condições de detectá-los de plano, como acontece com as
infiltrações, goteiras, bolor e suscetibilidade do imóvel às inundações, todos,
problemas estruturais.
Incumbe ao locador entregar ao locatário o imóvel alugado
em estado de servir ao uso a que se destina. Por exemplo, se se tratar de
locação comercial, o locador deve garantir que o imóvel seja aprovado em
inspeções feitas pelo poder público para que a empresa possa nele operar.
Compete também ao locador pagar as chamadas “despesas
extraordinárias de condomínio”, ou seja, as despesas que não se refiram aos
gastos rotineiros de manutenção do edifício. Como exemplos, podemos citar
intervenções estruturais e relativas à habitabilidade e pinturas de fachadas e
esquadrias externas; instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de
telefonia e de intercomunicação.
Em consequência, cabe ao locatário arcar com despesas de
manutenção rotineira. A definição sobre se a despesa é ordinária ou
extraordinária dependerá da análise de cada caso. O locatário deve restituir o
imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações
decorrentes do seu uso normal, pois as que derivarem de ato doloso ou culposo
dele, de familiares, visitantes e empregados deverão ser recompostas. Pode ser
que o piso já não ostente o mesmo brilho, o que ocorreria de qualquer forma,
mesmo diante de utilização normal. O Tribunal de Justiça, por exemplo, entendeu
que no caso de locação para “lan house”, onde haveria movimentação de pessoas,
se o piso não era apropriado para isso e por isso “sofreu” com o pisoteio, o
locador não pode cobrar a sua substituição (Apelação
0003888-20.2013.8.26.0196). Quanto à pintura, normalmente se convenciona que o
imóvel será restituído totalmente pintado, mas sem previsão expressa isso nem
sempre será exigível se ela estiver limpa, em boas condições, pois “o desgaste
natural do imóvel [...] deve ser suportado pelo proprietário” (Apelação
0545245-31.2010.8.26.0000).
O locatário tem o dever de levar imediatamente ao
conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação
a este incumba. É recomendável que isso seja feito por escrito e com recibo
(pode ser por correio eletrônico). Exige a lei que ele permita a vistoria do
imóvel pelo locador, mediante combinação prévia. Essa vistoria pode ser
importante para dirimir divergências e documentar danos.
O inquilino é responsável pelas “despesas ordinárias de
condomínio”, ou seja, corriqueiras. Mais uma vez a lei menciona “condomínio”,
mas as previsões servem para orientar também as locações simples. O condômino
deve arcar com a manutenção e conservação das instalações e equipamentos
hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança. O proprietário fornece os
meios e o inquilino os conserva. Por isso, já se decidiu que o locatário deve
responder por deterioração causada pelo abandono que gerou rachaduras nas
paredes, abandono do jardim, danos no telhado e na parte elétrica (Apelação
0001362-67.2011.8.26.0126).
A lei prevê regras gerais que nem precisam ser
reproduzidas no contrato, pois se presume que todos devem conhecer o seu
conteúdo. Nada impede, todavia, que as partes convencionem regras específicas.
Até por isso é sempre recomendável contratar por escrito e estipular
minuciosamente o que cabe a cada parte, bem como realizar, ao término da
locação, vistoria conjunta, devidamente ilustrada com fotografias, devendo o
termo ser assinados por ambos. Havendo dificuldade para elaborar o documento,
uma filmagem dessa vistoria que contemple as manifestações das partes sobre as
condições do imóvel por ocasião da entrega poderá ser bastante útil se alguma
divergência surgir naquele momento e tiver de ser dirimida judicialmente.
Adriano Rodrigo Ponce de Oliveira
Juiz de Direito / Professor no Unisalesiano
Facebook Adriano Ponce Jurídico
www.direitoilustrado.blogspot.com.br
(publicado nas edições de 1º/10/2015 do
Diário de Penápolis e de 8/10/2015 do Correio de Lins; abordado em entrevista
concedida à Rádio Regional Esperança aos 28/9/2015)
